5.1.1 Arealbegreberne på bygningsniveau

21.07.2015

a) Bebygget areal (felt 219)

Det bebyggede areal omfatter stueetagens areal. I bygninger med forskudte etager sker opmålingen af det bebyggede areal i plan med stueetagens gulv, det vil sige ved bygningens projektion på grundarealet.

For en bygning, der er opført på søjler, anføres arealer af 1. sal i felt 219 "bebygget areal".

Arealet måles til ydersiden af de begrænsende ydervægge. Arealet af porte, luftsluser og lignende medtages til den linie, som bygningens ydervægge angiver.

Arealet af åbne, overdækkede terrasser, åbne altaner og åbne indgangspartier medregnes ikke i det bebyggede areal. Sådanne arealer kan med henblik på vurderingen registreres i felt 246 eller på notatlinie. Hvis sådanne arealer lukkes, skal arealet medregnes i det bebyggede areal.

I figur 1 vises opmålingen af det bebyggede areal for et énfamiliehus.

illustration til BBR-instruks
Figur 1. Bebygget areal

For enfamiliehuset i figur 1 medregnes kun det skraverede areal. Således skal det åbne indgangsparti og trappen til kælderen ikke medregnes.

For garager, og udhuse til enfamiliehuse mv. foretages opmåling til ydersiden af de begrænsende ydervægge. Ved overdækninger uden begrænsende ydervægge, herunder bl.a. ved carportes frie sider, måles arealet efter tagfladen.

Hvis garagen, carporten eller udhuset udgør en del af selve enfamiliehuset, indgår arealet i arealoplysningerne for selve enfamiliehuset. I sådanne tilfælde er det en forudsætning, at hus og garage, carport eller udhus er opført af ensartede materialer (ydervægge og tag). Beliggenheden kan fx være stueetagen eller kælderetagen, svarende til at arealet indgår i enten "bebygget areal" eller "kælderareal".

Oplysning om areal af garage, carport eller udhus i bebygget areal anføres i felterne 241, 242 eller 243.

Oplysning om areal af garager i kælder anføres i notatlinie (nr. 11-16 "særlig indretning af bygningen" eller eventueltnr. 26-30 "bemærkninger af betydning for vurderingen").

Eksempel:

"Garage på 25 m2 i kælderen".

b) Antal etager (felt 220)

I dette felt angives det samlede antal etager i bygningen - bortset fra kælder- og tagetage. Stueetage, mansardetage og eventuelle åbne etager indgår således i "antal etager".

illustration til BBR-instruks
Figur 2. Bygning med 2 etager (stueetage og mansardetage)

I figuren vises en bygning, hvor der er 2 etager, men hvor etagernes areal afviger fra hinanden. Felt 270 "kode for afvigende etager" skal derfor benyttes. Opgørelse af arealet af tagetage og kælderetage omtales i pkt. e) og f) nedenfor.

Hvor der er forskel i antal etager inden for bygningen, fx på grund af indvendige balkoner, gallerier, indskudte etager eller forskelle fra opgang til opgang, angives det største forekommende antal etager i felt 220. Tillige indberettes en markering i felt 270 "kode for afvigende etager".

I bygninger med forskudte etager beregnes antal etager, som om den enkelte mellemetage lå i samme plan som den underliggende etage. Felt 270 "kode for afvigende etager" benyttes, hvis de etager, der fremkommer på denne måde, er af varierende størrelse.

c) Samlet bygningsareal (felt 216)

Det samlede bygningsareal indeholder summen af etagernes arealer. Arealet af stueetage og mansardetage medregnes i det samlede bygningsareal, mens derimod areal af kælder- og tagetage ikke indgår.

For den bygning, der er vist i figur 2, vil det samlede bygningsareal være summen af arealerne for stueetage og 1. sal.

Det samlede bygningsareal for enfamiliehuset på figur 1 vil være lig med stueetagens areal (for eksempel 110 m2).

Arealet af åbne etager indgår i det samlede bygningsareal. Hvis en bygning er opført på søjler, opfattes "stueetagen" som en åben etage. En bygning af denne karakter er vist i figur 3.

illustration til BBR-instruks
Figur 3. Bygning på søjler

For en bygning på søjler anføres arealet af 1. sal i felt 219 "bebygget areal". Arealet af 1. sal svarer til det skraverede areal på figur 3. Det bebyggede areal kan for eksempel være 500 m2.

Da bygningen på figur 3 består af 5 etager samt en åben etage, vil "det samlede bygningsareal" (felt 216) da udgøre 6 x 500 m2, d.v.s. 3.000 m2.

Arealet af åbne overdækkede terrasser, åbne altaner og åbne indgangspartier medregnes ikke i samlet bygnings-areal. Hvis sådanne arealer lukkes, skal arealet heraf medregnes i det samlede bygningsareal. Arealer af porte, luftsluser o.lign. medregnes til den linie, som bygningens ydervægge i øvrigt angiver.

Endvidere medregnes arealet af indvendige balkoner, gallerier og indskudte etager, idet det forhold, at der er afvigende etager, markeres ved benyttelse af felt 270.

e) Samlet areal af tagetage (felt 221)

Som tagetagens samlede areal medregnes både det areal, som udnyttes, og det areal, der kunne udnyttes til beboelse eller erhverv.

Tagetageareal, der - fx på grund af blokering med spær eller for lav loftshøjde - ikke kan udnyttes til disse formål, medregnes således ikke.

Det samlede areal af tagetagen svarer til begrebet "udnyttelig tagetage" i bygningsreglementerne. Opmålingen sker i overensstemmelse med reglerne i bygningsreglementet: "I udnyttelige tagetager medregnes det areal, der i et vandret plan 1,5 meter over færdigt gulv ligger inden for planets skæring med tagbeklædningens udvendige side", se figur 4.

illustration til BBR-instruks
Figur 4. Areal af tagetage

Det er uden betydning for beregningen af det samlede areal af tagetager, om der forefindes skunkrum i tagetagen.

Kviste i en tagetage opmåles til ydersiden af ydervæggene i måleplan 1,5 meter over færdigt gulv. Dette er også vist på figur 4.

Hvis der er flere tagetager - fx i en kirke - indberettes summen af alle tagetagernes arealer i felt 221.

Mansardetage betragtes normalt ikke som tagetage.

f) Areal af udnyttet del af tagetage (felt 222)

Det udnyttede areal i tagetagen angiver den del af tagetagens areal, som er indrettet med henblik på udnyttelse til beboelse eller erhverv.

Der gøres opmærksom på, at arealet af udnyttet del af tagetagen (felt 222) ikke kan være større end det samlede areal af tagetagen, der er opgjort i felt 221. Opmålingen foretages for begge tagetagearealer i et plan 1,5 meter over færdigt gulv til ydersiden af tagbeklædningen.

Det skal dog nævnes, at den udnyttede del af tagetagen (felt 222) kan begrænses af væggene til skunkrum. Dette er således tilfældet på figur 4, hvor der er skunkrum i den ene side, og hvor det udnyttede areal derfor er noget mindre end det udnyttelige areal. Opmålingen af det udnyttede areal sker til ydersiden af den viste skunkvæg.

Der vil således kun være forskel på de to tagetagearealer, hvis tagetagen (eller en del af den) ikke er indrettet til beboelse eller erhverv, men hvor dette kunne lade sig gøre ved fx lægning af gulv, udførelse af isolering, opsætning af skillevægge m.v.

Hvis indretningen af tagetagen vil kræve ændring af bærende konstruktioner i form af fjernelse af spær el. lign., udgør såvel det udnyttelige som det udnyttede areal af tagetagen 0 m2.

Som følge af ovenstående regler skal der i visse tilfælde registreres et udnyttet areal i tagetagen i landbrugets avls- og driftsbygninger, nemlig hvis der er et færdigt gulv i tagetagen.

Til slut skal nævnes, at tagarealer ikke medregnes i "samlet bygningsareal" og ikke tæller med i "antal etager".

g) Kælderetage (felt 223 og 224)

Det samlede kælderareal (felt 223) omfatter arealet af den eller de etager, der ligger under stueetagen. Den del af det samlede kælderareal, hvor loftet ligger i mindre end 1,25 meter over terræn, indgår i felt 224 - det såkaldte "kælderareal med loft mindre end 1,25 meter over terræn".

De to kælderarealer opmåles begge til ydersiden af de begrænsende ydervægge.

Arealer i krybekældre, gødningskældre o.lign. medtages ikke.

Kælderarealer medregnes ikke i felt 216 "samlet bygningsareal", og kælderetage tælles ikke med i felt 220 "antal etager".

Med hensyn til forskellen mellem reglerne for kælderarealer i BBR og bygningsreglementerne henvises til afsnit 5.1.3.

h) Arealer der hverken benyttes til bolig eller erhverv (felt 225)

Dette er et frivilligt felt, hvor der kan anføres arealer i bygningen, som ikke er oprettet på enhedsniveau, og som hverken benyttes til bolig eller erhverv.

Registreringen skal bl.a. medvirke til at nedbringe antallet af fejludskrifter på bygningsniveau for bygninger, hvor der fx er fællesarealer som barnevognsrum, der ikke kan henføres til boligenhederne, og som det heller ikke er naturligt at registrere som erhvervsareal.

Hvis feltet er udfyldt udskrives på BBR-ejermeddelelsen: - "Areal, som hverken benyttes til bolig eller erhverv".

i) Areal af indbygget garage (felt 241)

Angiver det areal, der anvendes til garage, og som ligger inden for den samlede bygnings ydervægge og under fælles tagkonstruktion.

Arealet indgår i bygningens bebyggede areal.

j) Areal af indbygget carport (felt 242)

Angiver det areal, der anvendes som carport, og som ligger inden for den samlede bygnings ydervægge og under fælles tagkonstruktion.

Arealet indgår i bygningens bebyggede areal.

k) Areal af indbygget udhus (felt 243)

Angiver det areal, der anvendes som udhus, og som ligger inden for den samlede bygnings ydervægge og under fælles tagkonstruktion.

Arealet indgår i bygningens bebyggede areal.

l) Areal af udestue (felt 244)

En udestue er en overdækket lukket konstruktion.

Arealet af en udestue medregnes i det bebyggede areal.

Hvis udestuen indrettes, så denne opfylder byggelovgivningens krav til beboelsesrum, skal denne endvidere medregnes i boligarealet.

m) Areal af lovlig beboelse i delvis frilagt kælder (felt 245)

I arealet indgår den del af kælderen, der er lovligt indrettet til beboelse ifølge byggelovgivningens regler.

Arealet omfatter beboelsesrum i kælder, hvor mindst en vinduesvæg på grund af særlige terrænforhold eller udgravning er beliggende over terræn.

Arealet indgår i såvel kælderareal som boligareal, men ikke i samlet bygningsareal.

n) Areal af overdækket terrasse (felt 246)

Arealet angiver størrelsen af en åben overdækket konstruktion herunder fx også overdækkede indgangspartier og vindfang.

Arealet medregnes ikke i det bebyggede areal.

Hvis terrassen lukkes, skal arealet registreres som udestue.

o) Areal af affaldsrum i terrænniveau (felt 247)

I feltet registreres arealet af affaldsrum, der ifølge bygningsreglementernes bestemmelser kan holdes uden for bruttoetagearealet i forbindelse med beregning af bebyggelsesprocent.

I arealet indgår særlige rum for affaldssortering, men ikke rum, der anvendes til andre formål knyttet til bygningens drift.

Arealet indgår i bebygget areal.

Kontrol af arealregistreringen kan foretages ved at sammenholde bygningens samlede areal, incl. tagetage og kælderarealer, med fordelingen af dette areal på anvendelseskategorier (bolig, erhverv og andet areal).

Ved korrekt opmåling af en bygning gælder det at:

Summen af:

f 216 Samlet bygningsareal + f 223 Kælderareal + f 222 Udnyttet tagetage.

Skal svare til summen af:

f 217 Boligareal + f 218 Erhvervsareal + f 225 Andet areal + f 241 areal af indbygget garage + f 242 areal af indbygget carport + f 243 areal af indbygget udhus + f 244 areal af udestue.

Ovenstående regnestykke er dog kun opfyldt, hvis der ses bort fra eventuelle arealer af åbne etager, porte, luftsluser og lignende. Derudover vil ligningen ikke gå op hvis ikke det frivillige felt f 225 er udfyldt.