5.1.3 Sammenhængen mellem arealer i BBR og arealer i anden lovgivning

28.03.2007

Bygningsreglementer

Indledningsvis skal det præciseres, at arealbegreberne, som det fremgår af cirkulæret om etablering af bygnings- og boligregistret, blev tilpasset arealbegreberne i bygningsreglementet af 1977, som er erstattet af bygningsreglement af 1982 samt bygningsreglement for småhuse af 1985. (Der er senere kommet et nyt bygningsreglement i 1995 og et nyt bygningsreglement for småhuse i 1998). Denne tilpasning skete ud fra hensynet til anvendelsen af BBR i forbindelse med byggesagsbehandling, arealplanlægning, vurdering, boligsikring/boligydelse, folke- og boligtællinger, husleje m.v. Samtidig skal arealoplysninger for nybyggeri anvendes som grundlag for byggestatistikken, og derfor er oplysning om påbegyndt og fuldført byggeri også meget vigtig.

Af hensyn hertil afviger arealbegreberne i BBR kun på ganske enkelte områder fra bygningsreglementerne. Som eksempler på forskelle kan nævnes følgende:

a) I bygningsreglement af 1982 og bygningsreglement for småhuse af 1985 (BR 82 og BR-S 85) anvendes begrebet "bebyggelsens etageareal". I BBR er dette begreb opdelt i "bebygget areal", "antal etager", "samlet bygningsareal" og "samlet areal af tagetage".

Derudover anvendes begrebet "areal af udnyttet del af tagetage" i BBR, men ikke i bygningsreglementerne.

Hvad kælderareal angår, findes der i BBR to begreber, nemlig "samlet kælderareal" og "kælderareal med loft mindre end 1,25 meter over terræn". I bygningsreglementerne er det den del af kælderen, hvor loftet ligger mere end 1,25 meter over terræn, det vil sige differencen mellem de to kælderarealer i BBR, der medregnes i "bebyggelsens etageareal" for beboelsesbygninger. For andre bygninger medregnes dog det samlede kælderareal bortset fra arealet af fyrrum, skarnkasserum, ventilationsrum o.lign.

I bygningsreglementerne fratrækkes arealet af sikringsrum ved beregning af "bebyggelsens etageareal", mens sikringsrum i BBR er registreret med antallet af sikringsrumspladser og ikke arealet. Dermed indgår arealet i det "samlede kælderareal".

b) I bygningsreglementerne opgøres "bebyggelsens areal". I BBR sker der yderligere en opgørelse af de enkelte bolig- og erhvervsenheders arealer samt fordeling af adgangsarealer på de enkelte enheder.

c) For garagearealer (herunder carporte) findes der i bygningsreglementerne regler om, at 35m2 garageareal ved fritliggende énfamiliehuse og dobbelthuse, 20m2 ved rækkehuse o.lign. og 25% af etagearealet ved andre bebyggelser ikke medregnes i etagearealet ved beregning af bebyggelsesprocent m.v. I modsætning hertil sker der i BBR en registrering af hele det areal, der faktisk anvendes til garageformål.

 

Ejerlejlighedsloven

I ejerlejlighedsloven betragtes de enkelte ejerlejligheder som selvstændige ejendomme.

I BBR registreres bolig- og erhvervsenhederne efter ensartede principper, uanset om de er beliggende i udlejningsbyggeri eller i en bygning, der er opdelt i ejerlejligheder. For ejerlejligheder i BBR indgår således også andel af adgangsarealet. Arealet i BBR for ejerlejligheder afviger ofte fra ejerlejlighedens "tinglyste areal", der kan inkludere arealer i kælder, på loft eller beliggende adskilt fra enheden, og som ikke har medregnet adgangsarealer.

Er bygningen opdelt i ejerlejligheder, suppleres dataindholdet på enhedsniveau med felt 306 "ejerlejlighedens ejendomsregisternummer".

I ejendomsregistret registreres den enkelte ejerlejligheds tinglyste areal. Ejerlejlighedens tinglyste areal kan registreres i notatlinie nr. 19 eller 93 på enhedsniveau. Da notatlinie 19 også anvendes til registrering af ejendomsnummer for lejet grund, må der ved indberetning ikke anføres et ciffer i 1. position.

 

Boligstøtteloven

Administration af individuel boligstøtte baseres ligeledes på oplysninger fra BBR. Først og fremmest arealoplysningerne, men også oplysninger om lejlighedens indretning iøvrigt. Regler for arealberegningen er fastsat i boligstyrelsens bkg. 617 af 8/7-1992 om beregning af boligens bruttoetageareal i henhold til boligstøtteloven.

Som de væsentligste afvigelser i forhold til registreringen i BBR kan nævnes:

a) Ved opgørelse af boligens bruttoetageareal i boligstøtteadministrationen medregnes boligens andel i fællesboligarealer. Ved fællesboligarealer forstås arealer, der opfylder byggelovgivningens krav til beboelsesbygninger, og hvor der samtidig er adgang for samtlige beboere. Fællesboligarealer fordeles med lige store andele på de boliger, der har ret til anvende de nævnte arealer.

I BBR opgøres fællesboligarealer ikke særskilt. Indtil der er etableret en systematisk registrering af fællesboligarealer i BBR, kan sådanne arealer kun registreres ved hjælp af en notatlinieløsning. Retningslinier herfor er beskrevet i afsnit 5.1.2 punkt i.


b) Definitionen af en beboelseslejlighed i lov om individuel boligstøtte stiller ikke krav om, at der skal være selvstændig adgang til den enkelte boligenhed, således som reglerne i BBR foreskriver. Der vil derfor være en række tilfælde, hvor en boligstøtteberettiget bolig ikke vil kunne genfindes i BBR, fordi den ikke opfylder kravene til enhedsafgrænsning i BBR. Dette vil eksempelvis være tilfældet, hvor en del af et parcelhus indrettes med eget køkken, men uden selvstændig adresse.

 

Lejeloven

I lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene udmåles hensættelser til vedligehold på basis af de enkelte boligers eller erhvervslokalers bruttoetagearealer. Retningslinier for arealberegningen er fastsat i Boligstyrelsens bkg. nr. 311 af 27/6-1983 om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler.

Som de væsentligste afvigelser i forhold til registreringen i BBR kan nævnes:

a) Hvis en bolig anvendes til både bolig- og erhvervsformål, skal hele arealet medregnes som boligareal. Dog er det i relation til § 4, stk. 2, 2. pkt. i lov om midlertidig regulering af boligforholdene det areal, der faktisk anvendes til bolig og erhvervsformål, der er afgørende for, om ejendommen er omfattet af loven.

I BBR opgøres såvel bolig- som erhvervsarealet.

b) Arealet af "enkeltværelser til beboelse" (det vil sige boliger uden eget køkken) anses som erhvervsarealer.

I BBR opgøres arealet af enkeltværelser uden eget køkken selvstændigt som boligareal.

 

Opdeling i Boligdel og institutionsdel

Socialministeriets regler vedrørende betaling for ophold i døgninstitutioner og Erhvervs- og Boligstyrelsens regler om ældreboliger bevirker, at det for en række bebyggelser, der indeholder både plejehjem og ældreboliger, er påkrævet, at der foretages en opdeling i henholdsvis en boligdel og en institutionsdel. Derudover skal der også ske en yderligere opdeling, hvis der i bebyggelsen er etableret servicearealer, idet servicearealer betragtes som erhverv.

Ved administration af disse regler kan BBR's oplysninger anvendes som udgangspunkt for opdelingen.

Der er dog væsentlige forskelle mellem registreringen i BBR og reglerne om ældreboliger.

Erhvervs- og Boligstyrelsen har derfor efter aftale med Socialministeriets ældre- og pensionskontor og Bygge- og Boligstyrelsen udarbejdet nedenstående supplerende vejledning vedrørende definitionsbeskrivelse samt opgørelse og fordeling af arealer i sådanne bygninger.

Opgørelse af bygnings- og enhedsarealer i BBR følger de almindelige retningslinier, mens det ved beregning af den enkelte bolig- eller institutionsdel anbefales at følge nedenstående principper :

Beboelsesarealet er summen af de rum, der anvendes til boligformål med tillæg af andele af fælles boligarealer, og dele af andre arealer, der alene eller delvis anvendes af beboerne.

Fælles boligareal kan defineres som arealet af rum, der anvendes til fælles aktiviteter, som også kunne foregå i den enkelte bolig. Fx spisestue, opholds- og TV-stue o.lign. samt bad/ toilet på gang og eventuelt fælles køkken. Disse fordeles ligeligt på boligerne i den/det pågældende fløj/afsnit.

Servicearealer er arealer, der alene anvendes til omsorgs- og servicefunktioner, som fx vaskeri, rengøring, fodpleje, frisør, ergo- og fysioterapi samt kontor og vagtrum o.lign. Servicearealer skal derfor medregnes til institutionsdelen som erhvervsarealer.

Almene adgangsarealer kan defineres som fx trapperum og elevatorrum mv., der forbinder boliger indbyrdes og bolig- og servicearealer, samt evt. lukkede indgangspartier, der er en del af bygningen. Overdækkede glasarealer medregnes ikke. Almene adgangsarealer fordeles ligeligt på beboelsesdelen og institutionsdelen i den/det pågældende fløj/afsnit. Det bemærkes, at en ligelig fordeling af sådanne fællesarealer på en boligdel og en erhvervsdel ikke vil være mulig ved en matrikulær opdeling. Fordelingen kan ske efter en fordelingsnøgle.

Interne fælles gangarealer (korridorer), der ligger i tilknytning til såvel boliger som servicearealer, og benyttes af alle, fordeles ligeligt på beboelsesdelen og institutionsdelen, hvorimod gangarealer, som alene forbinder servicearealer, kun medregnes til institutionsdelen.

Registreringen på bygningsniveau sker med brug af anvendelseskode svarende til den væsentligste funktion af bygningen, fx 160.

Ved enhedsregistreringen af bolig- og servicearealer skal der for mindst én af koderne være overensstemmelse med anvendelseskoden på bygningsniveau.

Øvrige institutioner skal registreres som hidtil. Det vil sig, at der ved børne- og ungdomshjem samt kostskoler o.lign, hvor der findes boligenheder, indberettes de fælles faciliteter som fx kantine, opholdsstue, TV-stue o.lign. som erhvervsareal.